Что предусмотреть при оформлении недвижимости в собственность или аренду

Правила, которые влияют на отношения между инвесторами, арендаторами, владельцами, застройщиками и другими лицами всегда должны быть предусмотрены законами. Среди наиболее значимых законов в России — Гражданский кодекс (ГК РФ), который предусматривает общее регулирование договоров, безопасности, статуса недвижимого имущества, его регистрации и т. д.

Также действует «Земельный кодекс», в котором рассматриваются такие вопросы, как категории земель, виды разрешенного использования, процедуры распоряжения землей государством и т. д. и «Градостроительный кодекс», который предусматривает правила строительства помещений в населенных пунктах. 

Стороны могут свободно договариваться об условиях, которые не предусмотрены законом, если только его положения не являются обязательными по своей природе, юридическую помощь во всех вопросах, касающихся регистрации недвижимости можно получить в компании «Истрариел».

В большинстве случаев права на недвижимое имущество регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (Реестре) и могут быть переданы третьим лицам только после такой регистрации (некоторые исключения описаны ниже). Регистрация влияет на возможности и риски сторон. 

Следует иметь в виду, что отсутствие регистрации в некоторых случаях может привести к недействительности договора. Без регистрации сторона договора может полагаться в основном на денежные средства защиты, тогда как требование недвижимого объекта в натуральной форме может быть невозможным.

Возвращаясь к вопросу об обеспечении помещений для тех, которые находятся в процессе строительства или в настоящее время заняты третьей стороной, упомянутые выше соображения также будут важны.

Чтобы обеспечить занятость помещений до того, как они будут построены, арендатор может назначить аренду «будущей вещи». В течение нескольких лет возникал вопрос, является ли такой договор действующим в соответствии с российским законодательством. Закон предусматривал, что арендодатель по договору аренды должен был иметь право собственности на помещение. 

Судебная практика была неустойчивой, в некоторых случаях суды заявляли, что такой договор является недействительным, поскольку противоречит закону. Тем не менее, в 2013 году были выпущены разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ГТК), в которых указывалось, что арендодатель имеет право собственности на момент передачи помещения арендатору, а не на момент заключение такого договора. Следовательно,

Любой желающий также может обеспечить свое право на помещения, которые в настоящее время заняты третьей стороной. Как правило, можно заключить договор аренды, который вступает в силу после того, как третье лицо откажется от него. Однако арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды. 

Если это право нарушается арендодателем, арендатор может использовать право потребовать передачи договора от своего имени. Это означает, что новый арендатор должен проверить, что арендодатель предложил продлить договор с предыдущим арендатором на тех же условиях, на которых новый арендатор желает его заключить, и что предыдущий арендатор отказался.

Однако оба этих варианта оставляют место для риска, поскольку эти контракты не будут зарегистрированы в Реестре (см. выше). Это означает, что владелец будет иметь возможность заключить несколько договоров аренды помещений с несколькими лицами, которые не знают о существовании друг друга.

      Российское законодательство предусматривает, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат регистрации, если их срок составляет более одного года. Договор, который не был зарегистрирован в Реестре, не может быть противопоставлен правам третьих лиц.

comments powered by HyperComments